【導(dǎo)語】市場基于弱現(xiàn)實形成地產(chǎn)弱預(yù)期，帶動地產(chǎn)相關(guān)商品下跌，特別是地產(chǎn)前端商品表現(xiàn)為明顯的下跌走勢，當數(shù)據(jù)公布之后，符合預(yù)期，但也完成了預(yù)期到現(xiàn)實的回歸，疊加生產(chǎn)端的“自救”行為，后續(xù)價格或不再偏弱。

進入到2024年之后，地產(chǎn)相關(guān)商品即陷入“預(yù)期與現(xiàn)實”共振的戴維斯雙殺格局，價格出現(xiàn)明顯下跌。主要產(chǎn)品中，水泥，減水劑價格處于17年以來的低位水平；螺紋鋼處于近四年的低位水平。

從地產(chǎn)相關(guān)商品產(chǎn)品價格的走勢分析，地產(chǎn)前端商品與地產(chǎn)后端商品走勢繼續(xù)分化。螺紋鋼，水泥，減水劑等地產(chǎn)前端商品受開工端表現(xiàn)影響價格呈探底姿態(tài)而地產(chǎn)后端商品則延續(xù)回暖趨勢，價格相對穩(wěn)定。

1-2月份地產(chǎn)數(shù)據(jù)對相關(guān)產(chǎn)品的傳導(dǎo)影響

地產(chǎn)前端研究主要看的數(shù)據(jù)是新開工面積以及在投資端到位資金的變化。

統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元，按照可比口徑計算同比下降9.0%，其中住宅投資下降9.7%，高于全部地產(chǎn)降速0.7個百分點。房屋新開工面積9429萬平方米，下降29.7%。其中，住宅新開工面積6796萬平方米，下降30.6%。

從投資數(shù)據(jù)看，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的逐步改善，企業(yè)投資意愿在回升，2024年1月份投資按照可比口徑計算，降速為9%，較2023年12月下降0.6pct，降速高于2023年1-8月份投資增速。與投資數(shù)據(jù)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.1%，為2023年以來的最差數(shù)據(jù)。從結(jié)構(gòu)看，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款降幅要明顯高于到位資金，表征居民端購房意愿依舊較差。

從到位資金結(jié)構(gòu)上看，企業(yè)自籌資金占比顯著增加，來自國內(nèi)貸款占比增加至19.42%，較2023年增加近7個百分點；自籌資金占比略有增加，變動不大；定金及預(yù)收款，個人按揭貸款占比總體在下降，這表征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造血功能依舊未完全恢復(fù)，但很顯著的是外部融資環(huán)境有明顯改觀，后續(xù)隨著白名單繼續(xù)擴容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或逐步恢復(fù)活力。

表征地產(chǎn)前端的開發(fā)與資金狀況能夠直接反映當下房地產(chǎn)相關(guān)商品的需求，偏弱的事實是體感不佳的主要原因，而預(yù)期偏弱的問題更是雪上加霜，現(xiàn)實與預(yù)期的戴維斯雙殺狀態(tài)是水泥，螺紋鋼，減水劑等地產(chǎn)前端商品價格下跌的主要原因。

地產(chǎn)后端主要研究的是竣工面積。

統(tǒng)計局公布的房屋竣工面積10395萬平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面積7694萬平方米，下降20.2%。

在過去的2023年，房地產(chǎn)竣工面積保持相對較高的水平，這與保交樓的政策有關(guān)，這也帶動了地產(chǎn)后端相關(guān)商品的需求，玻璃價格一直保持相對較強的走勢，春節(jié)后玻璃價格亦出現(xiàn)較為明顯的下跌行情，玻璃市場的需求是有支撐的，但由于黑色系產(chǎn)品下跌明顯，玻璃亦受到影響。

房地產(chǎn)市場參與者行為與預(yù)期

根據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，1-2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

從銷售端看，銷售面積同比下降幅度自2023年2月份之后即開始負增長，2024年1-2月份數(shù)據(jù)降幅為2023年以來的最低水平，商品房銷售額為2022年7月份以來的最低水平。銷售數(shù)據(jù)不佳反映的是購房者購房意愿較差，反映到長周期上看居民杠桿走平，疫情對居民資產(chǎn)負債表形成沖擊，2020年居民部門的杠桿率達到62.3%，隨后基本持平而不再上升，反映居民消費信心不足、預(yù)防性儲蓄傾向加速上升，是疫情后“疤痕效應(yīng)”的具體體現(xiàn)。

從2月末的庫存數(shù)據(jù)上看，商品房待售面積為75969萬平方米，同比增長15.9%，其中住宅待售面積增長23.8%。

當前房地產(chǎn)待售面積已經(jīng)增加至75969萬平方米，該數(shù)據(jù)已經(jīng)是有該項統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最高水平。庫存壓力增加代表著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占壓增加，這一點也能夠從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金中定金及預(yù)收款，個人按揭貸款兩項數(shù)據(jù)下降看出房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力。

購房者持幣觀望，房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得足夠的自己支撐下一步動作；房地產(chǎn)企業(yè)待售面積增加，庫存壓力增加，資金壓力進一步放大；房地產(chǎn)企業(yè)可以動用的資金不足，進一步開發(fā)的意愿不足，買地?zé)崆椴桓?；房地產(chǎn)企業(yè)不買地，地方政府土地財政無法持續(xù)，債務(wù)壓力增加，化債壓力下，受限于國家層面政策，地方政府擴表能力不足。

消費者—房企產(chǎn)企業(yè)—地方政府目前已經(jīng)形成下降螺旋，需要另一方力量介入以解決當前所面臨的困局。2024年兩會中提出，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！薄斑m應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”“三大工程”在2024年重要的是落地執(zhí)行，或是可行的第四方力量。

進入2024年房地產(chǎn)相關(guān)商品的偏弱走勢是基于宏觀數(shù)據(jù)空檔期高頻數(shù)據(jù)產(chǎn)生的預(yù)期所致，1-2月份數(shù)據(jù)發(fā)布后，數(shù)據(jù)符合預(yù)期，但商品價格已經(jīng)不在繼續(xù)下跌，市場的關(guān)注點重新回歸對未來的市場的預(yù)期，金三銀四依舊是需求旺季，相關(guān)商品需求會逐步回暖，地產(chǎn)相關(guān)商品或迎來修正下跌最好的時機。