【導(dǎo)語(yǔ)】11月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)公布，從公布數(shù)據(jù)看，基本面的差依舊是典型的特點(diǎn)，這一點(diǎn)也在近期商品市場(chǎng)行情中體現(xiàn)無(wú)疑。商品價(jià)格繼續(xù)分化，但相比與前期，地產(chǎn)后端商品則進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，而地產(chǎn)前端商品則一改疲態(tài)，總體呈向上趨勢(shì)。

房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)：低開(kāi)工，高竣工，高庫(kù)存

增量看新開(kāi)工端，降幅繼續(xù)收窄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，1-11月份房屋新開(kāi)工面積87456萬(wàn)平方米，下降21.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積63737萬(wàn)平方米，下降21.5%。房地產(chǎn)新開(kāi)工累計(jì)面積低于07年同期水平，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積代表的是未來(lái)需求，未來(lái)需求則用提偏弱是基本的事實(shí)，這也導(dǎo)致地產(chǎn)前端商品需求不振。

在看竣工端，繼續(xù)保持相對(duì)高位水平。房屋竣工面積65237萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.9%。其中，住宅竣工面積47581萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.5%?？⒐っ娣e總體保持相對(duì)高位狀態(tài)，1-11月份累計(jì)同比增速為近十年新高，竣工面積處理歷史相對(duì)高位水品。

庫(kù)存端，存量庫(kù)存壓力明顯高位。11月末，商品房待售面積65385萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)20.4%。商品房待售面積對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講是屬于供給，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是庫(kù)存，是壓力。

需求端：居民購(gòu)房熱情依舊處于低位

從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，1-11月份，商品房銷售面積100509萬(wàn)平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%。商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。統(tǒng)計(jì)局公布的兩項(xiàng)數(shù)據(jù)看，總體降幅并不明顯，總體降幅相對(duì)較為穩(wěn)定，并未有繼續(xù)惡化的跡象。

這一點(diǎn)從居民信貸數(shù)據(jù)中也能夠看出端倪。根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，前十一個(gè)月人民幣貸款增加21.58萬(wàn)億元，同比多增1.55萬(wàn)億元。11月份人民幣貸款增加1.09萬(wàn)億元，同比少增1368億元。分部門看，住戶貸款增加2925億元，其中，短期貸款增加594億元，中長(zhǎng)期貸款增加2331億元。從相對(duì)水平上看，近兩年居民戶中長(zhǎng)期貸款額度呈斷崖式下跌，2023年1-11月相對(duì)水平回落至13-14年裝填。反映出居民對(duì)于購(gòu)房熱情的變化呈明顯降溫狀態(tài)。

商品表現(xiàn)：前后端商品殊途同歸

從近期商品價(jià)格上看，地產(chǎn)前端和地產(chǎn)后端商品走勢(shì)有分化的特點(diǎn)，其中地產(chǎn)前端商品價(jià)格呈回暖態(tài)勢(shì)，而地產(chǎn)后端商品走勢(shì)則震蕩下跌，價(jià)格呈分化狀。從驅(qū)動(dòng)邏輯上看，地產(chǎn)前端商品受新開(kāi)工面積降幅收窄因素的影響，價(jià)格自9月份之后震蕩偏強(qiáng)，而地產(chǎn)后端的商品則出現(xiàn)明顯回落，這與地產(chǎn)竣工面積同比漲幅有所收窄有關(guān)。

從具體商品上，地產(chǎn)前端商品中，螺紋鋼與水泥表現(xiàn)總體向好，反映近期地產(chǎn)政策和新開(kāi)工向好的狀態(tài)，而地產(chǎn)后端商品中，近三個(gè)月價(jià)格上漲的僅有PS和鈦白粉兩個(gè)品種，PVC，EPS，MDI，電解鋁等在地產(chǎn)后端應(yīng)用的商品均出現(xiàn)下跌，帶動(dòng)地產(chǎn)后端商品走弱，價(jià)格下跌主要受宏觀及基本面偏弱因素的影響。

向前看，上海、北京等城市調(diào)整了房地產(chǎn)的政策，雖然并未完全放開(kāi)限購(gòu)但也是為數(shù)不多能夠打出的政策牌，預(yù)期未來(lái)有進(jìn)一步放松政策管制的政策，這一點(diǎn)或刺激房地產(chǎn)商市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體繼續(xù)回落，其中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有9個(gè)，較上月減少2個(gè)；持平城市有2個(gè)；下跌城市有59個(gè)。從二手房市場(chǎng)來(lái)看，70城中，僅一城二手房?jī)r(jià)持平，其余城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比均有所下滑。從成交數(shù)量上看，交易規(guī)模有所上升，這意味著市場(chǎng)中“以價(jià)換量”現(xiàn)象增多，新房和二手房均以降價(jià)來(lái)促銷。

對(duì)于商品價(jià)格來(lái)講，價(jià)格方向上繼續(xù)向上的可能更大，近期的調(diào)整可以視為后續(xù)繼續(xù)上漲的蓄力準(zhǔn)備，冬儲(chǔ)是接下來(lái)一段時(shí)間需要關(guān)注的核心內(nèi)容，真實(shí)需求隨著北方普遍雨雪天氣逐步進(jìn)入冰點(diǎn)狀態(tài)?？紤]基本面，總體處于偏弱狀態(tài)；慮價(jià)格的季節(jié)性，價(jià)格有向上的預(yù)期；考慮趨勢(shì)，短期仍處在調(diào)整狀態(tài)。綜合判斷，商品價(jià)格短期或延續(xù)震蕩趨勢(shì)，向上仍需要更強(qiáng)的拉動(dòng)力量。